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Valeur du cahier des charges entre colotis

Public - Urbanisme
Civil - Immobilier
18/02/2019
Le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».
Néanmoins, ajoute l’alinéa 3 du même article, « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

Dans un arrêt du 14 février 2019, la Cour de cassation a rappelé ce dernier principe.

Un couple ayant acquis un immeuble dans un lotissement y a construit un garage et un abri. Un autre couple de colotis, se plaignant d’une violation du cahier des charges, l’a assigné en démolition. Le premier couple, invoquant également une inobservation de ce document, a reconventionnellement demandé la démolition de la clôture édifier par le second couple.

Les juges du fond rejettent les demandes aux motifs que les dispositions contestées du cahier des charges ayant le caractère de « règles d’urbanisme », elles n’ont aucune valeur contractuelle et doivent donc être déclarées caduques du fait du dépassement du délai visé à l’article L. 442-9, précité.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L. 442-9 du Code de l’urbanisme et 1134, ancien, du Code civil : « Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

La Cour de cassation ne cesse de réaffirmer cette jurisprudence selon laquelle le cahier des charges « engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » et, du fait de son caractère contractuel, n’est pas affecté par la caducité qu’édicte l’article L 442-9, dans les rapports privés entre les colotis (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21.329 ; Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, n° 15-10.566, Bull. civ. III, n° 14).

Sur le caractère contractuel du cahier des charges, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, n° 1179.
Source : Actualités du droit